不動産売却成功マニュアル

（１）取得費の概要
資産の取得費は、購入代金・建築代金・購入手数料・設備費・改良費などのほかに下記のようなものもふくまれます。事業所得や不動産所得など、必要経費に算入されたものは資産の取得費にはふくみません。
　（１）土地や建物を買った（贈与、相続または遺贈による取得も含む）際に収めた登記費用をふくむ登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税
　（２）借主がいる土地・建物を買った際に借主を立ち退かせるために支払いした立退料
　（３）土地の埋め立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
　（４）土地の測量費
　（５）所有権などを確保する際に必要となった訴訟費用（相続財産である土地を遺産分割する際にかかった訴訟費用などは除く）
　（６）最初から土地の使用が目的だったと認められる際の、建物の購入代金や取り壊しの費用
　（７）土地や建物を買うために借り入れをした資金の利子の中で、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に該当する部分の利子
　（８）すでに締結されている土地などの購入金額を解除して、ほかの物件を取得することにした際に支出する違約金
資産の取得費を知らない場合、また実際の取得費が譲渡価額の5％以下の場合には、収入金額の5％を取得費とすることが可能になります。

（２）家屋の取得費
自宅として使っていた家屋を売るときの取得費は、「建物の取得価額」から「償却費相当額」を差し引いて計算します。なお償却費相当額は、「建物の取得価額」に「0.9」と」償却率」、「経過年数」を乗じて計算してください。このときの償却率は、「同種の減価償却資産の耐用年数」に「1.5」を乗じて計算します。

（３）敷地の所有期間
所有期間は、土地や建物の取得日から引き続き有していた期間を指します。この際原則として、相続や贈与によって取得したものは被相続人や贈与者が取得した日から計算します。

＜解答＞
　マイホームを売却して、新たにマイホームを購入した場合において、旧宅の譲渡による損失が生じたときには、一定の要件を満たすものに限り、その損失をその年の給与所得などから控除することが可能となります。さらに、損益通算を行っても控除し切れなかった損失については、譲渡の年の翌年以後３年内に繰り越して控除することが可能となります。

＜解説＞
　マイホームを２０１３年１２月３１日までに売却して、新たにマイホームを購入した場合に、旧宅の譲渡による譲渡損失が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の事業所得や給与所得などから損益通算することが可能となります。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失については、譲渡の年の翌年以後３年内に繰り越して控除（繰越控除）することが可能となります。

１、 特例の適用要件
（１） 譲渡の年の前年の１月１日から翌年１２月３１日までの間に国内にある家屋の床面積が５０平方メートル以上の自宅を取得すること。
（２） 譲渡の年の１月１日における所有期間が５年を超える自宅で国内にあるもの。
（３） 自分が住んでいる自宅を譲渡すること。なお、以前に住んでいた自宅の場合には、住まなくなった日から３年目の１２月３１日までに譲渡すること。
（４） 買換資産を取得した年の１２月３１日において、買換資産の償還期間１０年以上の借入金を有すること。
（５） 買換資産を取得した年の翌年１２月３１日までに、居住の用に供すること（又は見込みであること）。

２、 特例が適用できない場合
（１） 損益通算及び繰越控除が適用できない場合
一、 配偶者や同一生計親族、直系血族、内縁関係にある人、など特殊な関係にある者に対する譲渡。
二、 自宅を売却した年の前年及び前々年に以下の特例を適用している場合。
ⅰ）居住用財産の３０００万円の特別控除。
ⅱ）居住用財産の軽減税率の適用。
ⅲ）特定の居住用財産の買換えの場合の課税の特例。
ⅳ）特定の居住用財産を交換した場合の課税の特例。

三、 売却の年の前年以前３年内の年において生じた他の自宅の譲渡損失の金額について、自宅を買い換えた場合の譲渡損失の特例を受けている場合。
四、 自宅を売却した年あるいはその年の前年以前３年内における譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けている（受ける）場合。

（２） 繰越控除が適用できない場合
一、 合計所得金額が３０００万円を超える年がある場合は、その年。

３、 特例の適用手続
（１） 損益通算
　確定申告書に次の書類を添付しなければなりません。
　　一、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」
　　二、「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）」
　　三、売却した自宅の以下の書類
　　　（ⅰ）売却した日から２ヶ月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住
民票の写し
（ⅱ）登記事項証明書や売買契約書の写しなど。
　　　　　　（所有期間が５年を超えること及び面積を証するもの）


　四、購入した自宅の以下の書類
　　（ⅰ）登記事項証明書や売買契約書の写しなど。
　　　　　（購入年月日、床面積を証するもの）
　　（ⅱ）住宅借入金の年末残高証明書。
　　（ⅲ）新居の所在地を管轄する市区町村から交付を受けた住民票の写し。

（２） 繰越控除
一、 損益通算の適用を受けた年分について、書類の添付がある期限内申告書を提出したこと。
二、確定申告書に住宅借入金の年末残高証明書を添付すること。
三、損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確
定申告書（損失申告用）を提出すること。